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共青团中央办公厅


共青团中央办公厅关于在全团进行价格体系和工资制度改革宣传教育的通知

(一九八五年四月十日)



共青团各省、自治区、直辖市委，总政组织部，人民武装警察部队政治部，全国铁道团委，全国民航团委，中直机关团委，国家机关团委，团中央各部、各直属单位：

　　今年是全国进行城市经济体制改革的第一年。调整、改革价格体系和工资制度是今年改革的关键。物价改革关系到我国四化建设的前途和整个经济体制改革的成败，是促进城乡商品经济繁荣、调整生产和消费结构、保证国民经济协调发展的重要环节。工资改革直接关系到亿万人民的切身利益，涉及各行各业、千家万户，事关重大。为此，我们编印了《价格体系和工资制度改革宣传教育提纲》，供各地团组织参考。

　　各级共青团组织要根据中央领导同志关于认真做好改革中的思想工作的要求，切实做好团员青年的思想工作，保证改革务求必胜。当前，特别要把物价、工资改革的宣传教育作为改革中思想教育的一项紧迫任务，扎扎实实地搞好。各级团委要在加强调查研究和认真领会中央关于物价、工资改革部署的基础上，和广大团员青年一起学习中央关于物价、工资改革的思想、理论、方针、政策，用自己的学习，带动全体团员、青年的学习，不失时机地做好宣传教育工作。

　　一、各级团组织要层层抓好物价、工资改革的宣传教育，保证使团员青年人人明了国家进行物价、工资改革的意义、目的、步骤和要求；明了物价、工资改革的理论依据和政策内容；明了物价、工资改革过程中可能出现的困难和问题是前进中的困难和问题，从而既不惊慌失措，又不掉以轻心，同心同德，克服困难，解决难题，推进改革。

　　二、物价、工资改革的宣传教育要同理想教育结合起来。理想教育是共青团思想政治工作的传统内容，在今天更有其直接的现实意义。帮助青年正确理解物价、工资改革，引导青年正确处理物价、工资改革中涉及个人利益的种种关系，都离不开共产主义理想教育。这次进行物价、工资改革的宣传教育要以理想教育为本，使青年认识到我们的改革是以坚持社会主义根本原则为前提的，我们采取的各方面政策都是为了我们国家和人民的眼前和长远利益，都是为了实现共产主义的远大理想。

　　三、切切实实地为保证物价、工资改革的顺利进行做些实际工作。比如，教育团员、青年不做违反政策、冲击市场的事；抵制并反对乱发奖金、实物、补贴，滥发彩券，挥霍浪费等不正之风；主动监督市场物价，防止乱涨价，检举揭发严重违法乱纪案件等等。团组织要带领和支持广大团员青年向败坏改革声誉、损害国家和消费者利益的不正之风作斗争。要发现和表彰识大体、顾大局、明大义，正确处理国家和个人利益关系的团员青年。

四、物价、工资改革是一项政策性很强的工作。各地团组织在进行宣传教育时要主动与当地有关部门取得联系，争取得到有关部门的指导。各地青年报纸、杂志应把物价、工资改革的宣传作为今年宣传改革的一个重点。一切宣传，既要与中央统一口径，又要联系实际、生动活泼、通俗易懂；既要帮助青年解决思想认识问题，又要注意发现并反映有关青年切身利益的实际问题。广大团干部和团员在这次宣传教育活动中，要充分发挥模范和先锋作用，通过努力，团结教育广大青年，使之真正成为改革的先锋和闯将。

　

　

共青团中央办公厅
一九八五年四月十日





价格体系和工资制度改革宣传教育提纲

　　(1)党的十二届三中全会决定指出“价格体系的改革是整个经济体制改革成败的关健”。我国现行的价格体系，由于过去长期忽视价值规律的作用和其它历史原因，存在着相当紊乱的现象，不少商品的价格既不反映价值，也不反映供求关系。其不合理处主要表现在：

　　一、矿产品、原材料和能源等初级产品价格偏低，不利于基础工业的发展，也不利于促进加工工业提高经济效益和技术进步。例如：全国直属煤矿统配煤的价格低于成本，一九八三年亏损额达八点七亿元，直属重点煤矿的亏损企业占百分之六十七。铁精矿、生铁、木材、水泥等产品价格也普遍偏低。与此同时，加工工业产品价格一般偏高。如轧钢的资金利润率有的品种为百分之二十至三十，有的品种高达百分之六十至七十，而开采铁矿的资金利润率只有百分之五。

　　二、主要农副产品的购销价格倒挂，国家每经营一斤粮食，补贴一角，经营一斤食油，补贴七角，如此等等。不仅财政负担逐年加重，而且也不利于合理调整农业生产结构，促进粮食转化，不利于商品的流传。这些，都将制约农业生产的进一步发展。

　　三、商业服务行业收费普遍偏低，企业没有活力，发展缓慢，有的甚至萎缩，难以为继。最典型的如城市澡塘，“二角六，洗个够”，连成本都很难收回，以至纷纷转业或关门。其它服务、修理行业也是如此。

　　四、同类产品质量差价没有拉开。优质的优价不够，劣质的低价不够。如热水瓶的等级差率，一等品为100，二等品为95，三等品为75。再如电灯泡，寿命几年的和几个月的都是同一价格。这就不利于提高质量，发展花色品种。

　　还有，工农产品价格仍然存在剪刀差，农产品内部比价仍不合理；交通运输、公用事业等行业的价格几十年来很少调整，收费低、利润少甚至亏损。

　　价格是最有效的经济杠杆，是生产和消费的指示器。在商品经济条件下，价格体系不合理，就不能给微观经济活动发出正确信息，正确引导企业投资方向；就不能正确评价企业的生产经营效果，同等劳动得不到等量报酬，妨碍按劳分配政策的贯彻，挫伤企业职工的积极性；就不能保障城乡物资的顺畅交流，促进技术的进步和生产结构、消费结构的合理化，造成社会劳动的巨大浪费。总之，扭曲的价格体系从根本上限制了企业进一步放活，限制着计划体制、物资流通体制、财政体制、金融体制的改革进程。从这个意义上讲，改革价格体系，消除价格体系和管理方法的不合理现象，对于我们自觉运用价值规律，促进整个经济协调发展，是十分关键的一环。

　　(2)改革价格体系并不是新提出的问题。对现行价格体系和管理办法存在的严重缺陷，人们早有觉察和认识。党的十一届三中全会以来，在党中央、国务院的正确领导下；主要结合农村经济体制改革，在价格方面，也进行了部分调整。在思想认识方面，改变了把计划调节同价格调节对立起来的观点，改变了把价格主要作为核算工具，而不作为全面调节经济的杠杆的观点，改变了制定价格时重成本、轻供求，忽视市场控制的观点，改变了价格管理上重行政手段，轻经济调节的观点。与之相适应的，确立起一系列新的观点，为价格改革作了思想理论准备；在价格形式方面，这几年逐步形成了以计划价格为主体的多种价格形式；在价格结构方面，较大幅度地提高了农产品收购价格，一定程度上改善了工农业产品比价不合理的状况；在价格管理与检查监督方面，适当下放了物价管理权限，同时建立了监督、检查物价的企业内部和外部制度和组织；在物价机构方面，从中央到地方的物价管理部门相继建立，专职和业余的物价检查队伍进行了积极有效的工作。所有这些，都为今天我们进行价格改革准备了条件。

　　当前，我国安定团结的政治局面日益巩固，经济调整工作取得了重大成绩。两大部类比较协调，生产、流通、消费都有较大幅度的增长。一九八四年全国工农业总产值突破一万亿元大关，比上年增长百分之十四点二，国民收入和国家财政收入都比上年增长百分之十二。原油、煤炭、发电量等都有较大增长，我国一次能源生产总量达七亿六千六百多万吨标准煤，比上年增长百分之七点四，创造历史最高水平。工业交通生产出现的稳定、均衡、持续增长，是多年来少有的好形势；生产、税利、财政收入实现了同步增长；农业连年获得大丰收，农民收入逐年增加，工厂在建立多种形式的经济责任制过程中，随着经济效益的提高，工人的收入水平也有不同程度的提高。上述情况说明，国家财政、企业、农民和职工的承受能力已出现了根本性变化。此外，价格管理办法的初步改革，取得较好的效果，群众亦能接受。全国先后两次开放510种三类日用小商品价格，一般都稳中有降。对三类农副产品及完成统购、派购任务后的一、二类农副产品全部放开，实行多种渠道经营后，广东、福建和重庆、武汉、深圳等地农副产品市场价格普遍有所下降。邓小平同志指出：“改革走一步看一步好，但不要丧失时机。”当前正是进行物价改革的难得良机。

　　(3)在认识物价改革的紧迫性和大好形势的同时，我们对这次改革的艰巨性也必须有清醒的认识，既要充分重视，充满信心，敢于改革，又要谨慎从事，走走看看，小步前进。当前物价改革的难度，首先来自国家财政负担能力、企业消化能力、群众承受能力的限制。步子走得太大太快，超过了“三个能力”的限度，欲速则不达；其次，价格改革必然会冲击不适应生产力发展的规章制度，冲击庞大臃肿、人浮于事的机构，有时需要与机构改革和其它经济体制改革取同一步调，而取得这种整体的协调性并非易事和朝夕之功；第三，对价格改革的思想认识方面，由于多少年形成的固定模式和“左”的影响，也还有阻力。另外，还有相当一部分同志缺乏按经济规律办事的习惯和驾驭价值规律的能力，在价格改革中可能会手足无措。处处被动；最后，应当看到当前价格改革的阻力，还来自新的不正之风。缺乏全局观念、整体效益观念和组织纪律观念，缺乏崇高理想和远大目标，使我们一些同志只考虑集体，不考虑国家，只顾眼前，不顾长远，只讲需要，不看国力，损国家以肥私，损消费者以利己，靠歪门邪道捞外快，冲击财政、冲击市场、冲击群众心理，其结果，就会冲击改革的正常部署。当然，我们应该看到，这些问题，是前进中的问题，“临产前的阵痛”。看到困难是为了解决困难。只要我们举国上下，同心同德，跟党中央保持一致步调，一定能战胜困难，使我们的合理价格体系逐步建立起来。

　　(4)调整物价是否违背了中国经济政策中物价稳定这样一个重要特点呢?不是的。稳定物价并不意味着冻结物价。把稳定物价同冻结物价混同起来，是一种误解和长期错误宣传的结果。所谓物价基本稳定，从范围上讲，是指市场物价总水平的基本稳定，而不是每个商品价格固定不变；从性质上讲，它只是相对于物价总水平的较大波动而言的，并不排斥物价总水平在一定限度内的正常波动。所以基本稳定只是相对稳定；从时间上讲，它只是表明从一个较长的发展时期看，物价总水平平均每年的变动是不大的，但并不排斥在此时期的个别年份总水平有较为显著的变化。

　　实际上，物价并不是越固定越好。商品的价格固定不变，长期脱离价值，不反映供求关系，不仅会造成假象，影响生产资料和劳动力在各个生产部门中的投放比重，阻碍生产发展，而且还会直接影响生产者和经营者的积极性。优质的不优价、劣质的不降价，自然资源的差异、不合理的比价，使生产者努力程度与其经济效益不成正比，必然不能实行真正的按劳分配，对生产和生活都造成很大的消极影响。最典型的是“文革”的例子。那时，由于政治上的骚乱和经济上的危机，国家被迫冻结了全部物价，以防止整个国民经济失去控制。由此造成的恶果是价格丧失了“指示器”的资格。虽然物价稳定，但一方面，社会必需品奇缺，另一方面，大量物资积压。人们只要一想起当年那种什么都要凭票、凭卡供应的日子，就会理解那种所谓的物价稳定是一种多么虚假的稳定。相反，近几年有些物价放开以后，产品适销对路，市场购销两旺，物价虽然有高有低，但生产结构调整了，人们需要的物资丰富了，这比当年那种虽然物价“稳定”但无物可购不知要强出多少倍。因此，我们不能认为价格不动就绝对地好，价格一动就绝对地坏。保持物价的基本稳定是发展经济的手段，而不是目的。我们的目的，是运用价格这个经济杠杆，发展生产，改善人民生活。

　　(5)有人担心价格改革会带来物价的普遍上升和轮番上涨。群众这种恐惧心理，一是对这次价格改革的性质、方法、步骤缺乏了解，一是确有相当一部分工商企业乱涨价，造成了不良影响。对于后者，党和国家正在采取措施(思想教育、行政命令、法律手段和经济制裁)，狠刹这股歪风。现在的问题是，就这次物价改革本身，会不会带来普遍上升和轮番上涨。对此，我们首先应看到，我国的价格改革是结构性的调整，而不是放任通货膨胀。当前价格改革的特点是有计划的价格调整，逐步理顺价格体系。既不是全部放开，完全靠市场调节，也不是同时起步，一下子解决价格问题上的所有积弊。价格的改革、开放、调整将选择两大部类中最迫切需要调整、最能产生经济效益的价格先起步。因此，物价改革涉及的面，不是全面的。同时，这种调整，也不单是涨价，而是有升有降，不是只升不降，比如拉开质量差价和季节差价便是这样。另外，国家将加强宏观经济的平衡，严格控制货币发行量和价格总水平，在一部分商品价格放开以后，国营工商企业要参与市场调节，不是以高于而是以略低于市场的价格，参加交易中心，参与吞吐调剂，发挥主渠道作用以维护生产者与消费者的正当利益，避免市场调节盲目性和价值规律自发性的破坏作用。这样，就可根本防止物价的普遍上升。武汉市蔬菜市场放开后，一度因气候影响，价格一日三变，菜价看涨。市政府立即动用政策性亏损专款，以国营菜场为阵地，采取高进低出，倒挂补贴，购进外省蔬菜，迅速把菜价压了下来；其次，我们还应该看到，物价改革后，某些产品由于原材料提价而造成的问题，由企业内部消化，产品销价不变，工业消费品价格的总水平，仍然是有升有降，基本稳定。因此，价格也不会轮番上涨。尤其应当看到，我国目前经营效益还很差，企业内部消化的潜力很大，只要大家自觉遵守纪律，以大局为重，轮番上涨是完全可以避免的。

　　群众对物价的不放心，归根结蒂是耽心价格改革会降低实际生活水平，其实是不会的。如上叙述，物价改革不会出现物价普遍上升和轮番上涨，这是不会降低人民生活水平的重要保证。解决农产品购销价格例挂以后，有些商品销价会上涨，国家要给职工某些补贴或增加工资，职工的实际生活不会因物价改革而有所下降。

　　(6)价格改革和工资改革是互相联系、互相制约的。改革工资制度，同样关系到千家万户的利益，不可掉以轻心。

　　这次工资改革的目标是：消除现行工资制度的积弊，把工资关系基本理顺，建立起能够较好地体现按劳分配原则的新的工资制度。改革主要包括两个方面：国营企业工资制度的改革和国家机关、事业单位工资制度的改革。总的指导思想是：在企业，把企业职工的工资和奖金同企业经济效益的提高更好地挂起钩来；在国家机关和事业单位，就是要使职工工资同本人担负的责任和劳绩密切联系起来，进一步调动广大职工的积极性。

　　(7)现在，有一种消费欲望过高的倾向。反映在工资上，是对这次工资改革期望过高。应当看到这次工资改革，是在较大幅度的增加工资的基础上进行的。国家机关和事业单位这次工资改革增加工资的幅度，按平均工资计算，大约增加20％。这是建国以来增加工资最多的一次。通过改革，职工的工资将会有较多的增加，低工资、低消费状况将开始有所改变，但不能期望过高，西方国家实行的高工资、高消费、高福利，并不适合我国的国情。我国是发展中国家，生产还落后，国民收入还不高。十亿人口的大国，全民所有制的职工一亿多人，每人每年增发一百元，从个人看数目不大，但全国统算就是一百多亿元。如果按一九八四年工资性支出增长的速度计算，将在三年多的时间内翻一番。这是我们的国力所不能承担的。

　　因此，这次工资改革，不可能还清大量的历史欠帐，不可能解决现行工资制度中一切不合理的问题，不可能大幅度地增加收入，只能是先把新的工资制度建立起来，为今后工资的成倍增长打下基础。

　　(8)在工资和生活待遇问题上，要有个正确的比较。同西方发达国家比不行，同一些先富起来的地区和个人比同样不行。有的同深圳等特区比，有的同农村“万元户”比，这是不切实际的。“一部分人先富起来”，主要是指农民、个体劳动者，他们中可以出“万元户”。但他们是要担风险的经营者，同靠工资收入的国家职工不同。

　　国家机关和事业单位工作人员在工资问题上，也要有个正确的比较。应该向农民和工人增长的水平线看齐。现在，农村还有几千万人口的地区依然没有摆脱贫困，温饱问题尚未完全解决。企业的发展也不平衡，一部分企业的经济效益还很差。如果机关、事业单位工作人员的工资增加幅度过大，势必引起新的社会矛盾。

　　为了保证工资改革的顺利进行，共产党员、共青团员要讲党性、讲觉悟。要树立全局观念和推动改革、献身四化的精神。国家干部是社会的公仆。当前，为人民服务就是要自觉地为改革做贡献。我们的个人命运是同整个国家、整个党的命运紧密联系在一起的，只要经济建设上去了，个人的困难迟早会得到解决。反之，则一切都不能解决。

　　(9)几年来的实践证明，党中央关于改革我国经济体制的决策是符合我国国情的，理论上、方法上、步骤上都是稳妥的。但是，也不能说经济体制改革就万无一失了。象我国这样的大国进行如此深刻的改革，情况千变万化，问题错综复杂，物价和工资改革尤其如此。稍不注意，就会走弯路，甚至断送改革的成果。去年，本来各方面形势很好，但几股不正之风一刮，给我们的改革增加了许多困难。对此，全团要有一个清醒的认识，要考虑在这种形势下，如何发挥党的助手作用，为保证物价、工资改革顺利进行作出新贡献。

广大团员和青年应该认识到，自己的眼前和长远的利益，都跟物价、工资改革休戚相关。处于今天这个时代，我们确立理想和奋斗目标的基本点，应放在改革大业上。我们不能因为局部的、暂时的、眼前的某些利益，影响、干扰整个改革大局。也不能容忍某些新的不正之风将六年来辛苦创造的有利条件毁于一旦。因此，在当前的物价和工资改革中，要与党同心同德，为党分忧解愁，不利改革的事不做，不利改革的话不说，同时还要影响和敦育周围的同志。当然，这并不是说我们不要关心现实利益。中央已明确指出，这次工资改革的一条原则，是考虑到低工资职工的利益，大多数同志的收入都能有所提高。结合价格改革的因素，绝大多数职工的实际生活水平不会下降，而会略有上升。特别需要明确的是，我们的改革带来的个人生活方面的实惠，从某种意义上说，主要不在今天，而在明天。积十一届三中全会以来的经验，只要我们坚信党中央，紧跟党的战略部署，我们的四化大业、改革大业就有希望，我们个人的前途和利益也就有了希望。

　


对承租人优先购买权保护被弱化之辨析
——以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等为据

郑书宏 卢宇

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》）已于2009年9月1日起开始施行。该司法解释第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”而在该司法解释颁布生效之前，最高人民已将《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第118条予以废止。由于该两个司法解释前后的明显变化，导致实务界不少人认为，对承租人之优先购买权的保护已经被弱化了。对此，笔者认为，两个司法解释的前后变化意义在于理顺立法中的法律逻辑关系，但承租人之优先购买权的保护保护并没有被弱化，反而被更加明确和完善了。

一、承租人优先购买权的债权性质

　　根据民事权利分类规则，以是否以财产利益为内容，民事权利可分为财产权和人身权。而财产权，则是指以财产利益为内容，并直接体现财产利益的民事权利，包括物权、债权、继承权和知识产权中的财产权利。就物权而言，其是指直接对物进行占有、使用、收益和处分的权利，其客体是物本身。而就房屋租赁合同中承租人的优先购买权来说，承租人的该项权利是优先认购出租人欲出让的房屋，换句话说，就是承租人要求购买出租人房屋时，出租人不得拒绝，同时其他希望购买的民事主体（除法律另有规定外）也不得干涉。由此可见，承租人的优先购买权的标的是要求出租人履行一定行为和其他购买人予以容忍的作为与不作为，而不是房屋本身。继承权是基于人身关系享有的权利，承租人的优先购买权是基于房屋租赁合同产生的，不是基于人身性而是基于债的关系。知识产权中的财产权的保护的是与作品、专利和商标有关的利益，承租人优先购买权与其不能相容显而易见。从立法来看，我国立法也已经明确将其列为债权。从立法体例上看，民法通则并没有规定该项权利，该项权利被规定在合同法之中。同时，物权法定原则，我国物权法只明确规定了所有权、用益物权（包括土地承包经营权、、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权）和担保物权，并没有将承租人优先购买权确认为物权。

　　由此可知，从权利的标的、产生依据以及当前立法来看，承租人优先购买权属于债权。

二、对《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条之立法原因分析

　　《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条规定，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。根据该条的规定，即使标的物上存在承租人的优先购买权，出租人与第三人签订的房屋买卖合同也是有效的。该条规定致不少人认为，既然法律对出租人与第三人签订的房屋买卖合同的效力予以认可，那么有效的合同就应当受到法律的保护，法律既然选择对其进行了保护，那么就对与其相冲突的承租人的优先购买权予以了否认。加之此前最高人民法院将民通意见第118条予以废止，导致这些人更加相信法律对承租人的优先购买权的保护力度减弱了。

　　笔者认为，最高人民法院出台该条规定并不是意图减弱承租人的优先购买权，而是使立法在法律逻辑上更科学和对相关当事人做到公平保护。

　　第一，合同法关于依法成立的合同有效、有效的合同应当受到法律保护的规定只对合同的向对方发生约束力。笔者作此结论，一则源于债之相对性。二则我国立法并没有对将合同关系作为侵权行为法的保护对象，对于第三然导致的合同不履行，依照违约责任规定来处理。因此，第三人与出租人之间的买卖合同被认定为无效就没有法律依据（除有法律明确规定的无效情形外）。

　　第二，物权法颁布后，不动产买卖合同的生效不再以过户登记作为条件，其效力取决于其是否违反合同法的规定。民通意见第118条被废除正是基于其与物权法相违背。并且，如果按照民通意见第118条的规定认定第三人与出租人之间的买卖合同无效，那么根据合同法规定，双方仅可以缔约过失责任规则来追究过错方的责任，而缔约过失责任规则确定的受害人受偿范围仅仅限于信赖利益损失，这对受害人的保护是不周到了，即是对承租人的保护和对第三人的忽视。相反，如果承认第三人与出租人之间的买卖合同的有效性，那么受害人可以依据有效的合同追究该出租人的违约责任。这样不仅该第三人的利益得到充分的保护，而且也给出租人任意违约和不履行通知承租人行使优先购买权负担巨大代价，以此对承租人优先购买权形成更周到的保护。

三、《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》对承租人优先购买权保护的重述和完善

　　对于优先购买权，我国法律确定了共有人和承租人的优先购买权。民法通则第七十八条第三款规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。合同法第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据该两条规定，优先权是指“在同等条件下优先购买的权利”。该前提很明确，“优先”是在“同等条件下”的，也就是有其他第三人意图通过购买获得标的物的所有权。但是，该优先究竟是指缔结合同权利的优先还是合同履行的优先呢？

　　笔者认为，该优先应当包含这两层含义。在第三人还没有与出卖人缔结合同时，优先购买权人有优先缔结合同的权利；而均已经缔结合同的，那么优先购买权人有要求履行合同的优先权利。如果只是承认缔结合同的优先，那么如果第三人已经与出卖人缔结合同并生效，那么除非认定该合同无效，否则优先购买权人的优先权就根本无法得以实现。现在司法解释已经很明确，第三人与出卖人的合同是有效的。在此背景下，如果只承认缔结合同权利的优先性，那么优先购买权人的优先权就是形同虚设的。这显然违背了法律确定优先购买权的初衷。沿着这个逻辑思路，《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条虽然对第三人与出租人的房屋买卖合同的效力予以认定，但是并没有明确排除优先购买权人要求在同等条件下缔结合同和履行合同的优先权。并且，该司法解释第二十四条仅列明了以下几种对承租人主张优先购买房屋不予支持的情形：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。该条看出，第三人与出租人缔结的合同能够阻碍承租人行使优先购买权的情形仅仅限于，该第三人与出租人之间具有物权关系或亲属关系以及房屋已经完成物权变动等情形。根据反向解释规则，在第三人与出租人不具备上述关系以及标的物尚没有完成物权变动的情况下，承租人是有权行使其优先购买权的。

　　另外，有两点值得说明：第一，由于合同法明确规定了恶意串通损害国家、集体和第三人利益的行为无效，所以第三人与承租人之间缔结的买卖合同如果存在这些情形的也是无效，《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》并没有认定这些情形的合同有效。第二，《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条前半部分规定，在出租人侵害承租人优先购买权的情形下，承租人有权要求赔偿（而不是说承担违约责任）。该条规定填补了以往立法的空白，赋予承租人切实可行的权利去维护其优先购买权。这不得不说是立法的一种进步和完善。

　　最后，笔者认为，承租人有先购买权是法定的债权，而不是合同约定的权利，因此合同法关于违约责任的规定——同时要求承担违约责任和要求继续履行——不能适用于此，法律虽然赋予了承租人两种权利救济途径，但是其只能二者选一。

　　综上所述，城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条虽然认可了第三人与出租人之间的买卖合同的有效性，但是其并没有弱化对承租人有先购买权的保护，反而该司法解释相关条款更加完善了对其的保护。但是，承租人在其优先购买权受到侵害时只能选择请求赔偿或者要求行使优先购买权两途径之一进行救济。

四川君合律师事务所 郑书宏 卢宇