丽水市城市规划区内农村村民建房审批管理暂行办法
浙江省丽水市人民政府
关于印发丽水市城市规划区内农村村民建房审批管理暂行办法的通知
丽政发〔2005〕14号
莲都区人民政府，市政府直属各单位：
《丽水市城市规划区内农村村民建房审批管理暂行办法》已经市政府常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
二○○五年三月十一日
丽水市城市规划区内农村村民建房审批管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为进一步加强丽水市城市规划区内土地管理和规划建设管理，积极稳妥地解决城市规划区内农村村民住房困难问题，促进经济和社会可持续发展，依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《浙江省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》及有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 丽水市城市规划区内农村村民建房审批适用本办法。
城市规划区范围内由于自然条件限制无法实现城市化的山区村庄作为例外，其农村村民建房审批参照《丽水市规划区外农村村民建房审批管理办法》执行，具体村庄名单由莲都区人民政府提出，报市人民政府批准。
本办法所称的农村村民建房既包括申请建房，也包括政府因实施城市总体规划需要，在农民公寓住宅规划小区内安排的公寓住宅。
第三条 同时符合以下条件的农村村民可以申请建房：
（一）城市规划区内行政村的农业户籍人员；
（二）家庭三代人均住房建筑面积在25平方米以下的（不含本数）。
第四条 有下列情形之一的，其建房申请不予批准：
（一）1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，直系亲属三代曾经拥有共同住房人均建筑面积超过25平方米的；
（二）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以后，有出租或出卖、赠与、法院判决等形式转让住房，再申请建房的；
（三）在拆迁中已实行货币方式安置住宅的；
（四）未到法定结婚年龄以分户为由申请的；
（五）曾以所有家庭成员作为一户申请批准建房后，不具备分户条件而以分户为由再申请的；
（六）违法占地或违法建房未处理结案的；
（七）法律、法规规定不予批准的其他情形。
第五条 丽水市土地行政主管部门负责农村村民建房的用地审核及监督管理工作；
丽水市建设规划行政主管部门负责农村村民建房的规划审批及监督管理工作；
市公安、民政、农业等有关部门和莲都区人民政府及有关乡（镇）人民政府、街道办事处，要依据各自职责，积极配合和做好农村村民建房的有关工作。
第六条 农村村民建房应当坚持统一规划、合理布局、节约用地、有利生产、方便生活的原则。严格禁止，坚决杜绝不具备分户条件或者以其他名义分户申请建房的行为。
第二章 建房途径
第七条 农村村民建房通过下列途径之一，有计划、有步骤地解决：
（一）现有村庄符合农居点规划的，结合旧村改造，在农居点内安排用地建造住房。
符合农居点规划的村庄名单，由市人民政府另行公布。
（二）不在农居点规划范围内的现有村庄（不包括近期建设规划区范围和重大基础设施规划用地范围），利用村庄范围内的原有宅基地、村内村边的空闲地 等存量建设用地或未利用地安排建造联建式住房。
近期建设规划区范围为：在南环路、金温铁路、东环路、北环路、教工路、联丽路、金丽温高速公路范围以内的区块以及划入丽水经济开发区范围的区块。因实施城市总体规划的需要，需对近期建设规划区范围作适当调整的，以市人民政府调整为准。
（三）在农民公寓住宅规划小区内逐步安排公寓住宅。莲都区人民政府应当根据市人民政府下达的年度农民公寓住宅建设计划和农村村民建房的实际需求，提出本年度的实施方案，报市人民政府批准后组织实施。
（四）在农民迁建安置规划小区内逐步安排建造住房。莲都区人民政府应当根据市人民政府下达的年度农民迁建安置小区建设计划和农村村民建房的实际需求，提出本年度的实施方案，报市人民政府批准后组织实施。
不改变土地用途并在规定的占地面积范围内重建的，建设规划和土地行政主管部门应当简化手续，及时批准。
第八条 实施撤村建（并）居行政村的农村村民符合建房条件的，一律在农民公寓住宅规划小区或在农民迁建安置规划小区内安排建房。
第三章 建房标准
第九条 在农民公寓住宅规划小区内安排建设公寓住宅的，其建筑面积标准是：
（一）1—２人户，80平方米；
（二）3人户，120平方米；
（三）4人户，180平方米；
（四）5人以上户，240平方米。
第十条 在符合农居点规划的现有村庄范围内建房和在农民迁建安置规划小区内安排建房的，其建房建筑占地面积标准是：
（一）1—2人户，38平方米，建房层次不超过2层（零起坡）；
（二）3人户，38平方米，建房层次不超过3层（零起坡）；
（三）4人户，54平方米，建房层次不超过3层（零起坡）；
（四）5人以上户，72平方米，建房层次不超过3层（零起坡）。
第十一条 不在农居点规划范围内的现有村庄安排建造住房的，其建房建筑占地面积标准是：
（一）1—2人户，38平方米，建房层次不超过2层（零起坡）；
（二）3人及以上户，38平方米，建房层次不超过3层（零起坡）。
第十二条 农村村民的建房人口计算标准，按照家庭常住农业人口数确定。但有下列情形的，按照以下规定计算：
（一）已婚尚未有子女或已领取独生子女证的，可增加一个建房人口；
（二）父母属本村村民但未曾审批建房，且与其独立分户并共同居住，经建房申请人的兄弟姐妹同意，可计入建房人口；
（三）农村村民家庭成员在本村虽无常住户口，但属下列情形之一的，可计入建房人口：
1．与本村村民结婚3年以上的农业户籍的配偶，但其在原户口所在地的户口，不再作为今后申请建房或拆迁安置的依据；
2．配偶为非农业人口且未享受过房改政策（购买房改房、集资房、经济适用房及货币分房，下同）的（该配偶今后不再享受房改政策）；
3．子女为非农业人口，尚未成家随父母居住，且未享受房改政策的；
4．原户口所在村的现役军人（不含现役军官）、复转退军人（不含已在外结婚定居人口）；
5．原户口所在村的大中专院校在校学生；
6．原户口所在村的监狱服刑、劳动教养人员；
7．法律、法规规定的其他人员。
第十三条 按照本办法第九条、第十条、第十一条标准建房的农村村民，在新建房屋建成或公寓住宅交付使用后的三个月内，其原有住房所占用的宅基地交 还村民委员会，并由市土地行政主管部门注销原宅基地的土地使用权，原有住房应自行无偿拆除；对因建筑结构等原因而无法拆除的，原有住房无偿交由村民委员会统一管理，依法征收土地时其房屋不予补偿。
第四章 公寓住宅及建房用地的货币结算
第十四条 在农民公寓住宅规划小区内安排公寓住宅的，公寓住宅以出让方式供地。公寓住宅可直接上市交易。
（一）公寓住宅的供应价格分为廉购价、优惠价、市场价三种，并根据层次、朝向进行调节。
公寓住宅的廉购价不高于政府公布的房屋重置价；优惠价不高于公寓住宅建设的成本价。
廉购价和优惠价由政府每年公布一次。
（二）公寓住宅按下列标准结算：
1．公寓住宅与农村村民原有住房建筑面积相等的部分，按照安排公寓住宅时的廉购价结算。
2．公寓住宅在享受面积标准内，但超出农村村民原有住房建筑面积的部分，按照安排公寓住宅时的优惠价结算。
3．超出享受公寓住宅面积标准以外的部分，按照公寓住宅安排时同类地段商品房市场价或按同一时点的房地产中介评估机构评估的确认价结算。
安排公寓住宅的农村村民，其原有住房的宅基地在土地征收时，不予补偿。
第十五条 农村村民使用本村集体土地建造住房的，其建房用地的土地政策处理工作，由所在行政村的村民委员会负责，具体办法及标准由莲都区人民政府 另行制定，报市人民政府批准后执行。
第十六条 在农民迁建安置小区内安排建造住房的，供地方式为划拨。
其建房用地由建房户按成本价支付。成本价构成：土地划拨价+大配套+标准容积率计算的小区配套和公共设施等。
第五章 审批程序
第十七条 农村村民申请建房按以下程序进行：
（一）申请建房的农村村民向所在地的村民委员会提出书面建房申请（按国土、建设部门提供的规范文本格式），并提供现有住房、家庭成员、户籍关系等情况。
（二）村民委员会集体讨论建房申请，并予以张榜公布。期满后无异议的，由村民委员会签署意见，同时附具村民委员会与申请建房农村村民签订的原有住房拆除协议或无偿交由村民委员会统一管理的协议（文本格式），报所在的乡（镇）人民政府（街道办事处）审核。
（三）乡（镇）人民政府（街道办事处）在15个工作日内对申报材料的真实性和完整性进行审查，并作出书面审核意见。
由乡（镇）人民政府（街道办事处）将审核结果在申请建房农村村民所在的行政村醒目场所进行公示。公示内容包括：
1．申请建房家庭的常住人口数；
2．原有住房建筑面积和占地面积；
公示时间为7日。公示期满后无异议的，由所在的乡（镇）人民政府（街道办事处）报建设和土地行政主管部门。
第十八条 建设行政主管部门应及时会同土地行政主管部门对农村村民建房所涉及的相关审核事项进行现场踏勘。对符合建房条件的，将其拟安排建房占地面积、土地坐落（四至）、层次和建筑面积、原有住房拆除期限、新房建造时间等在所在的行政村进行公示，公示时间为7日。
第十九条 公示期满后，无异议的，建设行政主管部门应在20个工作日内作出规划审核意见，对符合建房条件的，按程序办理《建设用地规划许可证》。
第二十条 农村村民凭《建设用地规划许可证》，向土地行政主管部门申请办理建房用地审批手续。土地行政主管部门应在20个工作日内作出建房用地审核意见，对符合建房条件的，按程序办理用地审批手续。
第二十一条 建房用地报经批准后，由建设行政主管部门根据建设用地批准文件和符合规划要求的设计、施工条件，在20个工作日内，农村村民按程序办理《建设工程规划许可证》。
第二十二条 农村村民取得《建设工程规划许可证》后，再委托有资质的勘测单位放样，由建设行政主管部门会同国土行政主管部门和乡镇人民政府（街道办事处）进行放样验线后，方可动工建设。
第六章 法律责任
第二十三条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准占用土地建住房的，由土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。
超过本办法规定的建房用地标准，多占的土地以非法占用土地处理。
第二十四条 严禁非法买卖、转让宅基地使用权。对非法买卖、转让宅基地使用权的,按非法买卖转让土地处理。
第二十五条 农村村民新建住房后，未履行原住房拆除协议的，由市土地行政主管部门依法责令限期拆除，逾期不拆除的，依法强制拆除。
第二十六条 国家工作人员在建房申请、审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第二十七条 农村村民申请建房，有关部门不得收取法律法规规定之外的其它费用；依法应当收取的费用，必须严格按照省、市物价部门核准的收费项目和标准收取；违规收取费用的，按有关规定进行处理。
第七章 附 则
第二十八条 本办法所称的住房是指拥有集体土地上的住房以及经拆迁安置的住房。
第二十九条 目前尚未划入城市规划区范围的村庄，今后因城市规划和土地利用总体规划的调整而划入城市规划区范围的，按本办法执行。
第三十条 丽水市经济开发区参照本办法执行。
第三十一条 本办法自2005年4月1日起执行。原《丽水市人民政府办公室关于解决丽水市中心城区农民住房困难户和无房户住房问题实施意见》（丽政办发〔2003〕161号）同时废止。今后法律、法规对农村村民建房另有规定的，从其规定。
从“深圳拒卡”谈“履约技巧”
北京市德权律师事务所 房德权 王娜
五月中旬深圳四十多家零售企业通过深圳零售商业协会与深圳银行进行协商，希望银行方面可以把信用卡服务费作相应调整。至五月底因双方谈判底线差距太大，深圳刷卡收费标准谈判以失败而告终。继而深圳四十多家零售企业为避免巨额的信用卡手续费支出成本在六月初以“系统维修”为由拒绝消费者使用信用卡进行消费。从而引起所谓的“银商大战”，一时间闹的沸沸扬扬。现在据说深圳银行界为使收费更加合理正在制定相应的收费细则，深圳零售商拟定六月末再一次的罢刷行动也没有实际执行，可以说现在这一事件已基本平息。
作者一直在关注“银商大战”的进展情况并对其进行分析，从而在如何更好的维护客户正当合理的权益也多了些思路。现总结一下，与大家共同探讨进步。
不容否认银行与信用卡特约商户之间的合同关系。只不过在消费者刷卡消费习惯迅速形成的情况下，商家为消费者刷卡消费支付出的成本也迅速提升。就深圳42家特约商户2003年的调查情况来看：当地42家参加谈判的零售商，2003年的刷卡消费额46.69亿元，比上年增加了382％，仅交给银联的手续费高达4659万元。可以说消费者刷卡消费已经成为深圳零售商的不能承受之重。
可以说银商之间的合同在履行的过程中因客观环境的变化使合同双方的利益分配出现了严重的失衡。在这种情况下如何更快更有效的改变商家的不利局面？对此我所律师展开了广泛的讨论，作者做出以下分析：
第一、 能否依据合同法第七十七条与银行进行协商而变更合同？
依据合同法第八条之规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在认定此合同合法有效的前提下，那么信用卡特约商户能否依据合同法第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同”。在与银行充分协商的基础上对信用卡的手续费作相应调整？但这一方案在现实生活当中很难操作。合同在性质上基本上认定是一个合法有效的合同，在外在条件变更的情况下得利的一方居于完全主动的地位。谈与不谈，对合同作不作变更是他的权利而不是义务，而利益相对受损的一方则居于很被动的地位，履行合同就意味着利益遭受重撞，不履行合同就是违约要承担相应的法律责任。所以说对于利益遭受损失的一方基本上没有谈判空间。这也是特约商户通过当地零售协会谈判失利的根本所在。
第二、能否认定这是一个显失公平的合同，从而由特约商户单方面请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销？
依据合同法第五十四条之规定：只有在订立合同时显失公平的合同才可予以变更或撤销。而当初特约商户与银行签订此合同是基于其不想放弃高端客户在意思自治的情况下签订的合同，而且当年中国信用卡消费量很小，完全在特约商户的承受范围之内。所以很难认定银商在签定合同时就显失公平。
第三、能否适用情势变更原则来改变商户的不利局面？
大家知道自1999年新合同法实施以来，无论在立法上还是在司法判例中我们更是想维护一个合同的稳定性，而“情势变更原则”因不利于维护合同的稳定性已有过时之嫌，，同时这一原则也为一些人规避商业风险提供了可乘之机。目前这一原则在司法中基本上得不到支持。
第四、能否利用垄断的条款来主张商户的合理利益要求？
从事实上来看目前在我国的确不存在与银联相竞争的另一些组织或机构，服务费的收费标准由央行制定，定价机制存在不透明性，而与此同时商户也没有更大的选择余地，可以说在一定程度上银联很有垄断的嫌疑。但我国目前没有反垄断法，对垄断的认定缺乏法律依据及相应的标准，等待垄断法的出台似乎是远水解不了近渴。
第五、能否适用法理中的法的价值在于“秩序”和“正义”来主张商户的权利？
我们都知道法的价值表现为法的秩序与法的正义。法的秩序是指人们在社会生活中依照既定的法的规则、原则行事，从而在行为上体现着规则性的秩序状态。而法的正义是指法的规则系统在最广泛地主体范围内符合人们的理想性要求，具有可接受性，具有普适性。法的秩序的形成最终有?于法的规则系统的正义性。所以说秩序是形式上的正义，而正义是实质上的秩序。正义的一个重要的表现就在于其公平性，而公平性一旦失去，秩序就随时面临被打破的危险。所以我们立法部门可以通过对不公平“规则”的变更来维护法的秩序。但这样话题好象扯的很远，而且在这其中作为特约商户命运是掌握在别人的手里，不具有效率性。而且在司法实践中利用法学理论来作审判的少之又少，而且利用这一条似乎也超越了法院的职权范围。
基于以上分析，签订合同时公平合理的利益分配原则在社会客观环境发生较大变化时，在合同的履行过程中就很有可能使的利益平衡点出现重大移位。对利益所得严重失衡的一方就出现了一个两难境地，履约是割左脚，违约是割右脚。这个时候利益显失公平的一方该何去何从？这个时候我们作为律师就要帮我们的客户进行衡量，到底采取什么样的措施能最有效率最有程度的维护客户的合理利益？
所谓“不破不立”，可以建议我们客户采用“两害取其轻”的理论，使用一些履约技巧将合同的相对方拉到谈判桌前，共同来制定一个相对公平合理的利益分配原则。在符合以下几个条件时强制违约的应该是一个可以考虑的履约技巧。
第一、在目前的法律框架内已经达不到解决问题的目的。
我们作为律师负有维护法律尊严与市场稳定的职责，应该督促我们的客户要依法行事，依约行事。如果在法律的框架内能够使客户的合理利益要求得以维护还是应该在采取友好协商的方式来争取自己的合理利益要求。
第二、 合同的平衡点已经严重偏离，继续履约会阻碍一方的发展，使其发展失去可持续性。
如果利益平衡点没有严重偏离，在双方可以承受的范围内就不存在强制违约的必要，毕竟一般来说合同应该是双方均得利的条件下才能达成。在利益基本一致的情况下违约是双方的损失。所以只有在继续履行合同对合同的一方是一种长期严重的损害时才有必要来强制违约。
第三、 合同双方利益联系紧密，合同的相对方在一定程度上具有不可替代性。
我们违约目的在于能促使合同的相对方来适当的考虑到合作伙伴的利益。使合同相对方能意识到目前自己的得利行为使不可或缺的合作伙伴难以生存，长此以往对双方都将造成严重的损害，从而在心理上能接受谈判并愿意作出适当的让步。反之如果违约方在现实中很容易被其他第三方予以替代，强制违约必然会导致没有违约方向法院提起违约之诉，随之下来可能就是判决违约方继续履行合同或者赔偿损失，这样强制违约方就失去了违约的意义。所以只有违约方能够基本肯定自己是另一方不可缺少的合作伙伴时使用才能以较小的损害换得较大的利益。
根据以上表述，在合同的履行过程中继续履约将使我们的客户遭受显失公平的利益损失的情况下，我们可为客户提供一个履约技巧：即“两害取其轻，以破促立”。通过强制违约来促使合同的相对方愿意坐下来谈判，制定出一个相对公平合理的利益分配原则，使合同的当事人达到双赢甚至是多赢的状态，使法的具体表现形式与法的本位价值达到完美的契合点。最终既刺激了合同当事人履约的积极性，也有利于社会经济的可持续发展。
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