房屋作为传统的不动产在当代社会中仍具有很高的财富价值，尤其是面对日益走高的房价，人民普通认为：房屋的购买和权利的享有是保证财富保值、增值的有效途径之一。在社会生活中，有些夫妻共有几套房屋，房屋的使用价值对他们而言小于房屋的交换价值，因此，除保证基本的居住要求外房屋的使用、收益和处分更为夫妻所关心；然而，有的夫妻经过多年的辛苦努力才共有一套房屋，房屋对其的使用价值更为显著。虽然夫妻双方为房屋的所有人，然而，根据《物权法》的规定，房屋登记薄和房屋权属证书载明的权利人难免与权利的实然归属相脱节，由于不动产登记薄具有公示公信的效力，因此，房屋登记在卖房配偶名下时善意第三人因信赖登记簿而与处分房屋一方进行的房屋产权变更受法律的保护，但由于卖房配偶处分的房屋为夫妻共有，其与善意第三人达成的房屋买卖合同仍存在效力瑕疵；当不动产登记薄确定的权利人为夫妻双方或失房配偶时，卖房配偶与第三人达成的买卖房屋合同效力待定，如果房屋已经交付给第三人或者将权利变更给第三人，失房配偶均可以依据法律规范主张权利。下文笔者将采用规范化的研究进路、类型化的研究方法和解释论的叙述方式来分析失房配偶所享有请求权的样态。
一、失房配偶向买受人行使请求权的样态
卖房配偶向第三人出卖夫妻共有房屋时涉及三个基本的主体，即卖房配偶、失房配偶和买受人，在房屋所有权进行变更登记的情况下，登记机关也应成为一个主体。由于通常情况下失房配偶与卖房配偶的关系具有相近性、利益具有一致性，因此，在失房配偶得知房屋已被其配偶擅自处分后通常会先向买受人主张权利，当登记机构因登记错误给失房配偶造成损害的，失房配偶有权请求登记机构承担赔偿责任。
1、向买受人请求支付房屋价款的权利
（1）向任何买受人主张请求支付房屋价款的权利
债权表现的权利欲，在今天都是经济目的，债权已不是取得对物权和物利用的手段，它本身就是法律生活的目的，经济价值不是暂时静止地存在于物权，而是从一个债权向另一个债权不停地移动。【1】因此，追求房屋经济价值的最大化需要对房屋所有权进行合理适当地流转。
根据《物权法》第97条规定，夫妻一方处分夫妻共同共有房屋时需经另一方同意，未经另一方同意的处分行为是无权处分行为。根据《合同法》第51条规定，无权处分行为需经另一方追认时才能有效。失房配偶在得知房屋被处分后，为了追求房屋的交换价值而追认了卖房配偶擅自处分行为，则卖房配偶与第三人签订的房屋买卖合同有效，夫妻有权以有效地买卖合同为依据向房屋买受人主张支付房屋价款的权利，第三人在支付房屋价款后也有权主张交付房屋或变更房屋权属状态。值得注意的是：由于善意买受人主张房屋所有权善意取得时依事实行为保有房屋的所有权，当失房配偶愿意追认卖房配偶的处分行为，那么，依据《物权法》第106条可以善意取得房屋所有权的善意买受人也能选择放弃对房屋所有权善意取得的主张，然后，根据房屋买卖合同所规定的权利义务进行履行，因为房屋买卖合同更能体现出双方的意思自治和合同基础，当出现情势变更时，善意买受人当然可以解除合同。
（2）向善意买受人请求支付房屋价款的权利
善意买受人取得房屋所有权的方式并非只能根据有效的合同进行取得。当房屋登记薄上记载的权利人仅为卖房配偶时，第三人善意信赖该权属登记状态并与卖房配偶进行房屋所有权变更登记的，第三人依据《物权法》第106条的规定保有对买受房屋的所有权。此时，失房配偶无权追回房屋和房屋的所有权，那么，其是否有权请求善意买受人支付房屋价款，这涉及到善意取得客观要件的理解问题。
《物权法》第106条规定善意取得需要不动产以合理的价格“转让”，而《婚姻法司法解释（三）》第11条规定夫妻共同共有房屋需要“支付”合理的对价，在发生第三人善意取得夫妻共同共有房屋时是否需要满足合理的房屋对价已经完全支付？《婚姻法解释（三）》第11条第1款之所以将《物权法》第106条第1款规定的“以合理的价格转让”替换为支付合理对价，是因为价格是对货币币值的描述，主要适用于一方以货币形式购买房屋的情形，而在现实生活中，以物易房的情形并不鲜见，以“对价”替换“价格”形式避免用语的模糊。而且，合理对价应已实际支付，因为从物权法的立法本意来看，善意取得制度兼具了不当得利制度的功能，应认为对价是实际支付的对价。【2】
依据《现代汉语词典》的解释，价款是买卖货物时收付的款项，价格为商品价值的货币表现，表明价格具有中性，不以支付为界定的标准，因此，作为构成善意取得要求之一价格合理，既指受让人已经向转让人付清了合理的价款，也包括受让人尚未实际付款，但合同约定了合理的价格。针对有些学者认为价款原则必须实际支付的，否则会引发很多纠纷以及违背善意取得制度宗旨的争议，崔建远教授认为：支付价款是合同义务的履行，而非交易行为本身；即使受让人付清了全部价款，原权利人也可能向受让人追讨，进而引发纠纷；善意取得制度旨在解决无权处分场合受让人善意时的物权变动问题，不刻意考虑受让人取得物权是否公平，而受让人因此而取得利益有违公正的问题，交由不当得利等制度矫正。【3】笔者认为：善意取得虽然要求第三人有偿取得，但并不要求价款必须实际完全支付，因为行为是否有偿取得取决于行为的性质，买卖行为属于典型的有偿行为，不论价款是否已实际支付均不能影响这一性质的认定。同时，现行房屋价款过于巨大，要求善意买受人在完全支付合理价款后才能取得并保有房屋对善意第三人的保护范围过窄，影响物的流转和经济安全。
因此，善意买受和卖房配偶只达成合理的转让价款未完全实际支付并且办理变更登记的情况下，失房配偶向善意买受人主张返还房屋所有权的物权请求权，因法律的强制规定而消灭并转化为请求善意买受人支付其未支付房屋价款的债权请求权，善意第三人应当向履行剩余房屋价款支付义务。
2、向买受人请求返还房屋的权利
《物权法》第9条确定了我国现行不动产变动的债权形式主义规则，不动产物权变动的一般规则需要满足合同有效和依法登记两个要件，如果欠缺依法登记的要件，房屋所有权确定性的不转移。在夫妻一方同第三人签订房屋买卖合同并将房屋交付第三人，但尚未依法进行登记的情形下，无论失房配偶是否追认了卖房配偶的处分行为，该房屋的所有权并没有发生转移。因此，虽然房屋已经交付第三人，出于第三人的事实支配之下，但房屋没有依法进行登记，房屋所有权仍然属于夫妻双方，失房配偶如果对房屋的交易价格不满意或对房屋的使用价格更为看重，那么，其有权以房屋所有权人的身份向第三人主张返还房屋的请求权。
3、向买受人请求返还房屋所有权的权利
在卖房配偶同第三人签订房屋买卖合同并依法进行了登记的情形下，但买受人不能根据《物权法》第106条善意取得房屋所有权时，由于失房配偶不追认该无权处分行为，房屋买卖合同确定无效，虽然该房屋已经进行了变更登记，但是，第三人并非当然的保有对房屋的所有权，如果房屋仍登记于第三人名下或者房屋未被他人登记取得的话，那么，失房配偶有权向第三人主张返还房屋所有权的请求权。
二、失房配偶向卖房配偶行使请求权的样态
在交易行为满足不动产物权变动的特殊规则时，法律强制性的规定房屋的所有权已经转移，如果卖房破具有严重损害夫妻共同财产利益的行为，在婚姻关系存续期间，失房配偶可以在不损害债权人利益的前提下可以请求分割夫妻共同财产；
1、向卖房配偶请求分割夫妻共同财产的权利
在夫妻共同共有房屋被善意第三人依法取得后，夫妻双方已经丧失对第三人主张返还房屋所有权的权利，根据《婚姻法司法解释（三）》第11条的规定，若第三人已经支付合理对价，则失房配偶也可能丧失请求第三人支付房屋价款的权利。如果卖房配偶具有将第三人支付的合理价款予以隐藏、转移、挥霍或者伪造夫妻共同债务进行清偿等严重损害夫妻共同财产利益行为，在婚姻关系存续期间只要不存在损害债权人利益的情形，失房配偶有权依照《婚姻法司法解释（三）》第4条之规定，向人民法院请求依法分割夫妻共同财产。
在现实生活中，当第三人已经向擅自处分房屋的卖房配偶部分支付了约定的合理对价时，如果存在卖房配偶将该价款予以隐藏、转移、挥霍或者伪造夫妻共同债务进行清偿等行为，在夫妻关系存续期间，失房配偶可以请求将剩余的房屋价款请求权予以分割，这时夫妻双方对第三人享有的债权作为准物权的客体，其性质为物权性请求权。如果存在夫妻共同债务，失房配偶可以向债权人提前清偿、提存或者和债权人达成债务承担协议。
2、请求卖房配偶少分或不分夫妻共同财产及给付生活困难帮助费的权利
根据《婚姻法》第四十七条之规定，离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。因此，当卖房配偶擅自处分房屋的行为故意有损于夫妻共同财产的保值，那么，失房配偶在离婚是可以向其主张少分或不分夫妻共同财产。
根据《婚姻法》第四十二条之规定，离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。同时，《婚姻法解释（一）》第27条规定：“婚姻法第四十二条所称“一方生活困难”，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。”由于卖房配偶将房屋擅自处分，房屋所有权又为善意第三人取得，失房配偶不能向善意买受人主张返还房屋所有权的，其离婚若没有住处，则有权向卖房配偶主张给付生活困难帮助费。
三、向登记错误的登记机构请求赔偿的权利
宁波市境外企业国有资产登记管理暂行办法
浙江省宁波市人民政府
宁波市人民政府令
（第２４号）
《宁波市境外企业国有资产登记管理暂行办法》，已经一九九四年一月十七日市人民政府第四次常务会议通过，现予发布施行。
代市长 许运鸿
一九九四年一月二十日
宁波市境外企业国有资产登记管理暂行办法
第一条 为加强境外国有资产管理，维护国家对境外国有资产的合法权益，提高境外国有资产经营使用效益，促进对外经济贸易的发展，根据国家加强国有资产管理和海外投资项目登记与管理的有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市在中华人民共和国国境以外的国家（地区）登记、注册或申请到境外登记、注册的公司、企业及其他经济组织（以下简称境外企业）。
第三条 本办法所称境外国有资产，是指我市各级人民政府、政府各部门及全民所有制单位以国有资产（包括现金及有价证券、机器设备、无形资产等）向境外投资所形成的资产，按规定批准留用的资产收益和接受的馈赠、赞助，贷款投资创办的境外企业内部积累形成的应归中方国家所有的资产以及其他应属国家所有的资产。
第四条 对境外国有资产实行统一政策、分级管理。
市、县（市、区）国有资产管理部门，负责境外国有资产登记管理工作。
市、县（市、区）境内投资单位的主管部门应当配合国有资产管理部门做好所属企业境外国有资产的各项管理工作。
市、县（市、区）对外经济贸易部门应当协助、监督境外企业做好国有资产登记的各项工作。
第五条 我市境外国有资产产权登记，由市、县（市、区）两级国有资产管理部门，按投资单位财务隶属关系办理。凡占有、使用境外国有资产的境外企业都必须按规定申报、办理产权登记手续。
第六条 境外国有资产产权登记分为立案登记、开办登记、变更登记、注销登记及年度检查登记。
第七条 立案登记为备案登记。凡新批准在境外进行机构注册的投资项目，在外汇管理部门批准汇出资金之前，应办理产权立案登记。没有办理产权立案登记的，外汇管理部门不予批准汇出资金，有关部门不予办理出境手续。
国有资产管理部门必须在企业上报后七天内办毕立案登记手续。
第八条 开办登记为境外企业注册后的产权登记。新批准设立的境外企业（包括原境外企业设立的新分支机构）在境外正式注册后六十天内，申报、办理开办登记。
第九条 境外企业名称、法定代表人、中方代表人或国有资产负责人、境内投资单位的变动以及国有资本金总额增减超过２０％的，应在当地核准变更注册后六十天内办理产权变更登记。
第十条 境外企业经批准撤销、兼并、合并等需要终止的，在资产和工作交接后六十日内，向原产权登记部门办理产权注销登记。
第十一条 建立境外企业国有资产年度检查制度。
境外企业应于每年年度终了并报出年度报表时申办年度检查登记。
在申报、办理年度检查登记时，应填报年度检查表，并附上上一年度的资产负债表、损益表和利润分配表以及境外国有资产负责人汇报的境外国有资产经营状况。
第十二条 境外国有资产产权登记按下列程序进行：
（一）境外企业由境内投资单位向当地国有资产管理部门申报，经确认受理后，发给《境外国有资产产权登记表》，由境外企业或经国有资产管理部门认可的人员填写，并经境外国有资产责任人签字。
（二）《境外国有资产产权登记表》由境内投资单位主管部门审查并签署意见后，连同有关资料报同级国有资产管理部门办理审定手续。
（三）《境外国有资产产权登记表》原则上一式五份，分别由境外企业、境内投资单位及其主管部门、对外经济贸易部门及国有资产管理部门保存。各县（市、区）国有资产管理部门、对外经济贸易部门应定期将汇总情况报市级对口管理部门。
国有资产管理部门对审查后的境外企业，核发《境外国有资产授权占用证书》，授予其对经营管理的境外国有资产享有占用、使用和依法进行处分的权利。
第十三条 由多个单位、部门共同投资设立的境外企业，可分别到同级国有资产管理部门办理产权登记，也可由一个单位或部门牵头负责办理登记事宜。
第十四条 境外企业的境内投资单位在办理国内产权登记前，必须先办理境外产权登记。
第十五条 本办法实施前已在境外设立的企业，未办理境外国有资产产权登记的，应在本办法实施之日起六个月内补办登记手续。
第十六条 境内投资单位拟用实物（机器设备、原材料等）作为资本金投入境外的，必须由境内投资单位向同级国有资产管理部门申报资产评估立项，进行资产评估，以确认的评估值作为实物投资价值的依据，办理产权立案登记，并到市国有资产管理部门统一办理实物出口核验手续。
第十七条 境外企业应当以机构名义进行产权注册。如确需将国有资产以个人名义进行产权注册的，必须经市人民政府或其委托部门批准后，由境内投资单位与境外国有资产产权注册人签定委托协议书。委托协议书须经公证机关公证。
第十八条 以个人名义持有境外国有股份的，应于境外产权注册之前，在境内办理委托协议书公证；以个人名义拥有在境外购置的国有物业（房地产、汽车、设备等）产权的，应于境外产权注册后一个月内，在境内办理委托协议书公证。
第十九条 本办法施行前已在境外以个人名义进行产权注册尚未办理有关手续的，应在本办法实施之日起六个月内补签委托协议书并办理公证手续。
第二十条 境外企业应以本机构名义在当地银行开户存款。如以个人名义开户的，应办理委托手续，并实行“联签”提款。有亲属关系的人，不得联签。
第二十一条 境外企业对国家资金的增减变化必须有详细记载。如将国有资产用于驻在国（地区）或驻在国（地区）以外投资或合资、合作的投资，必须报国内原归口报批的主管部门审批，并按规定进行国有资产产权登记。
任何单位和个人无权核减国家资金。
第二十二条 境外国有资产就地转让、废弃、变价处理等涉及产权处置时，处置额在１万美元及其等值的各种外币（下同）以下的，由同级国有资产管理部门委托境内投资单位审批。１万美元以上的，必须报经主管部门同意后，由同级国有资产管理部门会同财政部门审批。
第二十三条 建立国有资产报告制度。境外企业应在会计年度终了后三个月内，按企业实际资产、负债和损益情况，编制会计报表报境内投资单位，经境内投资单位审核后报上级主管部门审核汇总，再报国有资产管理部门、对外经济贸易部门。
第二十四条 境外企业的各项业务均应统一核算，统负盈亏。境外企业为境内投资单位或其他单位代办业务的，应收取代办业务手续费，并入境外企业利润总额。
第二十五条 对境外企业应实行经营效益承包、风险抵押承包等形式的经济考核责任制，采取各种激励措施，调动境外企业人员工作积极性，确保国有资产的保值、增值。
境内投资单位应与派驻人员签订经营责任全同，合同中应该明确国有资产保值增值指标，并与经营者的利益挂钩。
第二十六条 境外企业发生亏损，按驻在国（地区）法律规定弥补，境内投资单位不得给予补贴。
第二十七条 境内投资单位派到境外企业的负责人是经营使用国有资产的责任人，必须严格履行保护国有资产的职责，承担国有资产保值、增值的义务。
第二十八条 国有资产管理部门在必要时可会同有关单位对境外企业进行资产审计。
第二十九条 违反本规定的，国有资产管理部门有权会同有关部门依照《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》及其他法律、法规予以处罚。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十条 本办法亦适用于设在香港、澳门的企业。
第三十一条 境外行政事业机构的国有资产登记管理参照本办法执行。
第三十二条 集体企业和乡镇企业兴办的境外企业，其境外资产登记管理应参照本办法有关条款执行，具体登记管理事宜由归口主管部门负责。
第三十三条 本办法由宁波市国有资产管理部门负责解释。
第三十四条 本办法自发布之日起施行。本办法如与国家新颁布的有关规定相抵触，按国家有关规定执行。
