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买方贷款逾期,卖方解约未获支持/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 08:48:28  浏览:8069   来源:法律资料网
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买方贷款逾期,卖方解约未获支持

奚正辉


  买方黄女士向卖方孔先生购买上海浦东三林的一套公寓房,总价180万元,合同约定2009年10月18日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续,买方以银行贷款方式支付100万元,他项权证办出后3个工作日内,该款项由银行直接划入卖方帐户,若买方贷款不足部分过户当日以现金形式补足给卖方。若买方逾期付款超过5日,卖方有权解除合同,买方赔偿总房款20%的违约金。
  买卖合同签署后,买方委托贷款中介公司向工商银行申请贷款,但是到2009年10月10日工商银行告知系争房屋是动迁安置房,要求提供《拆迁安置协议》,卖方无法提供,故双方于2009年10月19日到深圳发展银行办理贷款,买方贷款未获批准,买方单独于11月1日又向兴业银行申请贷款。卖方于2009年11月6日发函要求解除合同,买方于11月7日发函要求卖方配合到兴业银行办理贷款。
  双方协商不成,买方起诉要求继续履行合同,卖方反诉解除合同并赔偿违约金20%。
  经法院开庭审理,本案的争议焦点是到底谁违约。
  买方认为:工商银行没有批准贷款的原因是卖方不能提供《拆迁安置协议》,导致其不能按时完成贷款手续。卖方同意其到其他银行办理贷款,之后贷款的时间没有约定,故买方没有违约。
卖方认为:卖方没有提供《拆迁安置协议》的义务,虽然系争房屋是动迁安置房屋,有未满5年不准上市交易的规定,但是系争房屋已经满5年,是可以自由流通的。买方贷款未获批准是工商银行的过分要求导致的,付款是买方的义务,理应由买方承担逾期付款的违约责任,买方承担违约责任后可以追究第三人工商银行的责任。买方虽然已实际行为表示同意买方到第二家银行深圳发展银行办理贷款,但是该银行没有批准买方的贷款,买方再另外更换第三家银行,卖方不予同意。因为买方逾期贷款,故卖方有权解除合同。
  最后法院认为双方都没有违约,为了保护交易的安全,而且买方在庭审中表示愿意一次性支付房款,房屋买卖合同是可以继续履行的,判决卖方继续履行买卖合同。


奚正辉 上海中建中汇律师事务所 律师
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全国人民都被忽悠了——李庄与邓玉娇案的利益分析

龙城飞将


  全国许多人关心、支持李庄、邓玉娇案,他们不断地从法律规定、法理等各方面为这两个人进行辩护,出人意料的是这两个在全国舆论看来是冤枉的当事人却没有按照人们所预想的路径决定自己的行动,他们选择了人们不认为应当选择的路径。趾高气昂、不可一世的大律师李庄选择了认罪伏法,弄得辩护律师手足无措,另有一些律师却为了他去表演“眨眼睛”的行为艺术。巴东有司判决弱女子邓玉娇防卫过当,以故意伤害他人定罪,当律师免费要为其伸张正义时,她及她的家人选择了辞退律师,不上诉的路径。
  与此形成对照的是,善良的、主张正义的人们对这两个案件仍不释怀,仍在孜孜不倦地探讨着法律上的正义。
  真是皇帝不急太监急,人家当事人都这样做了,其他人吃饱饭没事干还关心这两个案件做啥?
李庄与邓玉娇为什么选择人们看来是悖于常理的路径?
  人们所做的一切,都与其动机有关。中国有句老话,世上没有无缘无故的爱,也没有无缘无故的恨。马克思说过,人们所做的一切,都与其利益有关。如果把这两个的利益取向分析清楚了,对他们的选择就不觉得奇怪了。
  先说李庄,从网上披露的材料来看,若他“顽抗到底”,应当是没有什么理由给他定罪的,至少是难以定罪。正如一些为他而“殉情”去表演行为艺术的律师们所言,“眨眼睛”怎能给一个如日中天的大律师定罪?毕竟他的案子透明度已经很高了,有司即使想做些手脚也不容易。
  再看邓玉娇案。大家知道,谁也不想担一个被有司判决为“有罪”的名义。如果她上诉,在全国的舆论面前,案子不至于翻不过来,不至于继续定她那个故意伤害又有自首情节,很可能如许多网友的观点一样,会适用刑法第20条第三款,邓玉娇可能会得到为民除害的人民英雄的光荣结局。
  当公权力和社会舆论介入的时候,人们看到的往往是社会的正义,而且是应然情况下的完美正义和社会的利益,看到的是维护法律的严肃性。但当事人却有自己的小算盘,有他的个人利益。他或她在权衡时一定是将社会的正义、社会的利益也个人实际需要的正义、个人的利益作一番权衡,在依法进行审理和个人利益有冲突时会作个人利益最大化的选择。换句话说,就是两利相权取其重,两害相衡取其轻。
  所以,李庄认罪伏法背后的利益驱动是什么,我们不得而知。但由李庄的行为我们可以推测出,他一定是有什么更大的问题被有司抓到了狐狸的尾巴,若在伪证案上配合,有司就不揪其大问题。若不配合,就会揪出其更大的问题,他可能面临更重的刑罚。但邓玉娇不上诉的利益驱动已经是十分明显了,地方有司一定在判决之前与她及她的家人做过沟通,承诺给她电视台这份在别人艳羡的工作。设身处地地想一下,如果其他人处在邓玉娇的地位,大部分人会选择这条路径,而为了坚持真理而不要这份工作的选择机率则非常小。
  所以,从社会的正义与法律的规定方面来看,李庄似乎判不了他的罪,邓玉娇应当是无罪释放而且是英雄,但他们俩人都选择了对自己最有利最实惠的路径。
  从这个角度是,这两个案件是李庄和邓玉娇忽悠了全国人民。不过,毕竟这是法制的进步,而且,我们也没有理由要求他们俩人为了社会的法治与正义牺牲个人当前的利益。

2010-3-29
作者博客:http://www.yadian.cc/people/6493/
http://blog.sina.com.cn/u/1430985877

批转市劳动局《关于完善我市市属各局新办集体所有制单位劳动工资管理办法的意见》

天津市政府


批转市劳动局《关于完善我市市属各局新办集体所有制单位劳动工资管理办法的意见》
天津市政府


通知
各市区人民政府,各委、局,各直属单位:
市人民政府同意市劳动局《关于完善我市市属各局新办集体所有制单位劳动工资管理办法的意见》,现转发给你们,望照此执行。

关于完善我市市属各局新办集体所有制单位劳动工资管理办法的意见
党的十一届三中全会以来,我市市属各局陆续兴办了一批新办集体所有制单位,它们在活跃市场、方便人民生活、促进生产发展、增加出口创汇等方面,发挥了重要作用,已成为我市国民经济的一支重要力量。为了稳定这支队伍和调动他们的生产积极性,不断提高这些单位的经济效益
和社会效益,更好地向自主经营、独立核算、自负盈亏的方向发展,在劳动工资管理方面提出如下意见:
一、凡经有关部门批准并领取了营业执照,经济上实行独立核算、自负盈亏的新办集体所有制单位,统称城镇集体所有制单位。其正式录用的职工,统称城镇集体所有制职工。城镇集体所有制单位之间,职工因生产或工作需要可以调动,但不得调入全民所有制单位或与全民职工混岗。


二、城镇集体所有制单位今后招收工人时,在劳动部门指导下,由主管局根据需要,统筹安排,招工要坚持面向社会、公开招收、全面考核、择优录用的原则。
三、城镇集体所有制单位的工资基金由主管局管理,经主管局同意,可按照市劳动局、市计委和中国人民银行天津市分行等七单位联合签发的《关于实行工资基金按计划管理和银行监督支付办法的通知》〔(85)津劳计字第389号〕执行。城镇集体所有制(不含全民单位使用的混
岗集体职工)单位的年度工资总额计划,由主管局编制下达,并抄报市劳动局,同时抄送开户银行监督支付。
四、城镇集体所有制单位职工的工资分配形式和保险福利待遇,应根据本单位的经营特点和经济能力确定。



1987年12月1日