济南市国有土地收购储备办法
山东省济南市人民政府
济南市国有土地收购储备办法
《济南市国有土地收购储备办法》已经市政府第60次常务会议审议通过,现予公布,自2008年2月15日起施行。
市长 张建国 二OO八年一月七日
第一章 总 则
第一条 为加强土地市场管理,优化配置土地资源,规范土地市场运行,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区行政区域内(含高新技术产业开发区)国有土地收购储备工作适用本办法。
第三条 土地收购储备工作在市政府领导下,由市国土资源行政主管部门主管。
土地收购工作由市政府赋予土地收购职能的机构(简称土地收购机构)负责。
土地储备工作由市土地储备交易中心负责。
市发展改革、建设、规划、财政、房管等部门按照各自职责,做好土地收购储备的相关工作。
第四条 市国土资源行政主管部门应当根据基本建设投资计划、城市规划,土地利用计划等,会同发展改革、建设、规划、财政等部门编制年度土地收购储备计划,经市人民政府批准后组织实施。
年度土地收购储备计划包括:年度收购储备土地规模;年度收购储备土地前期开发规模;年度收购储备土地供应规模;年度收购储备土地临时利用计划;计划年度末收购储备土地规模。
第二章 土地收购
第五条 下列土地由土地收购机构统一收购:
(一)公益事业和城市基础设施建设需要使用的土地;
(二)实施城市规划或旧城区改造需要调整使用的土地;
(三)土地使用权人无力继续开发且又不具备转让条件的土地;
(四)土地使用权人申请收购的土地;
(五)其他应当收购的土地。
第六条 土地收购按照下列程序进行:
(一)接受土地收购任务;
(二)向城市规划部门征询规划性质、编制规划策划方案、申请规划条件(包括用地范围、用地性质、建筑密度、容积率、绿地率等规划指标);
(三)通知被收购土地使用权人领取并填报《收购土地使用权及地上建(构)筑物权利情况申报表》,受理收购申请;
(四)对拟收购的土地及其地上建(构)筑物的权属、权利等有关情况进行调查和审核,并委托具有土地和房屋评估资质的评估机构进行房地产价格评估;
(五)与被收购土地使用权人签订土地使用权收购合同;
(六)经批准后办理原土地使用权和建(构)筑物产权注销登记或变更登记手续。
第七条 被收购土地使用权人应当提供下列资料:
(一)《土地使用权及地上建(构)筑物权利情况申报表》;
(二)法定代表人资格证明书、授权委托书;
(三)土地使用证或土地权属来源证明;
(四)建(构)筑物权属、权利的合法凭证;
(五)土地平面图;
(六)土地及地上建(构)筑物使用情况说明;
(七)其他需要提交的资料。
第八条 土地收购合同包括以下主要内容:
(一)被收购土地使用权人名称、地址、法定代表人、土地位置、四至范围、等级、面积、用途及地上建(构)筑物状况及房地产权属情况;
(二)土地收购补偿方式和实施办法;
(三)交付土地的期限和方式;
(四)双方约定的权利义务;
(五)违约责任;
(六)纠纷的处理;(七)其他有关事宜。
第九条 土地收购分为货币补偿直接收购和土地收益分成收购两种方式。
规划为非经营性用地的,采取货币补偿直接收购方式进行收购。
规划为经营性用地的,可以采取货币补偿直接收购或土地收益分成收购方式进行收购。
第十条 货币补偿直接收购划拨土地使用权及地上建(构)筑物,以土地使用权补偿作为主导方式的,土地按照评估价格的60%给予补偿,建(构)筑物按照评估价格补偿;以地上建(构)筑物补偿作为主导方式的,按照房地产综合评估价格扣除所含土地评估价格的40%给予补偿。
货币补偿直接收购出让土地使用权及地上建(构)筑物,以土地使用权补偿作为主导方式的,土地和建(构)筑物分别按照评估价格补偿;以地上建(构)筑物补偿作为主导方式的,按照房地产综合评估价格给予补偿。
第十一条 采取土地收益分成方式收购的,收购规划范围内原土地使用权人全部土地使用权时,暂不支付土地及地上建(构)筑物补偿费,按市场机制供地后,政府根据收购的原土地使用权人实际能够出让的土地,在出让土地总价款中扣除土地整理等相关费用,与原土地使用权人按照4∶6比例分成。收购范围内所有地上建(构)筑物以及被规划为道路等公共用地的不再补偿。
第十二条 收购土地涉及按政府规定租金标准出租的公有非住宅房屋的,收购土地补偿费支付给房屋产权人,由房屋产权人和房屋承租人按土地收购补偿费的3∶7比例分成。
收购土地涉及城市居民用房的,按照济南市城市房屋拆迁管理的有关规定补偿,土地不再补偿。
第十三条 土地使用权人转让原以出让方式获得的土地使用权,转让价格比标定地价低20%以上的,政府可以优先收购。
第十四条 被收购土地及建(构)筑物权属有争议的,由被收购土地使用权人与争议人协商解决,在未达成协议前,土地收购机构可以先行收购,权属有争议部分的补偿费,可以交由法定机构提存,待争议解决后,再行补偿。
第十五条 收购评估分为土地评估、建(构)筑物评估和房地产综合评估。
划拨土地按照原用途进行评估;出让土地按照原用途剩余使用年期进行评估。
建(构)筑物根据其结构、装修状况和建成年代等,按照重置成本法进行评估。
房地产综合评估,根据其区位、用途、结构、装修状况、建成年代,按照房地产市场价格评估。
第十六条 土地收购机构与被收购人签订土地使用权收购合同后,国土资源、房产管理部门依据土地使用权收购合同和批准文件办理土地使用权、房产注销和变更登记手续。
第十七条 市国土资源行政主管部门可以对收购范围内的土地及地上物实施冻结,土地使用权人应当保持土地及建(构)筑物现状,有关部门不得为其办理规划、建设等相关审批手续。
第三章 土地储备
第十八条 下列土地可以纳入土地储备范围:
(一)依法收回的土地;
(二)收购的土地;
(三)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地;
(四)其他依法取得的土地。
第十九条 储备土地由土地收购机构完成原地上建(构)筑物的拆除、土地平整等土地熟化工作。
第二十条 储备土地在供地之前,市土地储备交易中心可以将储备的土地单独或连同建(构)筑物出租、抵押或临时使用。
第二十一条 储备土地经过开发整理后,市国土资源行政主管部门应将其位置、面积、规划用途等情况,向社会定期公告。
第二十二条 建设用地除法律、法规另有规定的以外,优先从政府土地储备库中选用和供应。
第二十三条 土地收购储备资金主要来源为:
(一)财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等收购储备土地过程中发生的相关费用;(二)国有土地收益基金;(三)银行及其他金融机构贷款;(四)其他资金来源。
第二十四条 土地收购储备资金用于支付征收土地费用、土地使用权收购补偿费用、土地储备前期开发整理费用、贷款利息以及经财政部门批准的与土地收购储备有关的其他费用。
第四章 法律责任
第二十五条 收购土地涉及地上建(构)筑物拆迁,发生争议的,依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房屋拆迁管理条例》的有关规定处理。
第二十六条 符合收购储备条件的土地,土地使用权人不服从收购储备擅自转让土地使用权和建(构)筑物的,依据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规的规定予以处罚。
第二十七条 土地收购过程中,被收购土地使用权人未如实提供收购所需资料和土地利用状况或者提供虚假资料给土地收购储备工作造成损失的,由市国土资源行政主管部门责令其改正并赔偿经济损失。
第二十八条 土地收购储备工作人员玩忽职守、滥用职权,或者利用职务上的便利索取或非法收受他人财物,给国家、集体造成损失的,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第二十九条 各县(市)的土地收购储备工作参照本办法执行。
第三十条 本办法自2008年2月15日起施行。市政府2003年4月28日发布的《济南市国有土地收购储备暂行办法》同时废止。
关于尽快修订劳动法，降低维权成本，保护劳工权益的建议
成都市政协“农民工维权”课题特邀专家组成员、四川川达律师事务所 牛建国
我国劳动法从1995年起实施，对于规范劳动市场，促进人才资源的合理配置起到了重要作用。但是由于该法制订时正值计划经济向市场经济转轨期间，其弊端日益显现，越来越不能适应当前经济社会形势。本文就劳动法关于维权程序的设计结合当前劳工维权的实际状况提点不够成熟的建议，以期对劳动法的早日修订有促进作用。
一、现行劳动法的不足。
（一）仲裁时效太短。
《劳动法》第八十二条规定：“提出仲裁要求的一方应当自劳动争议发生之日起六十日内向劳动争议仲裁委员会提出书面申请。仲裁裁决一般应在收到仲裁申请的六十日内作出。对仲裁裁决无异议的，当事人必须履行。”
《企业劳动争议处理条例》第二十三条规定：“当事人应当从知道或者应当知道其权利被侵害之日起六个月内，以书面形式向仲裁委员会申请仲裁。当事人因不可抗力或者有其他正当理由超过前款规定的申请仲裁时效的，仲裁委员会应当受理。”
《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“劳动争议仲裁委员会根据《劳动法》第八十二条之规定，以当事人的仲裁申请超过六十日期限为由，作出不予受理的书面裁决、决定或者通知，当事人不服，依法向人民法院起诉的，人民法院应当受理；对确已超过仲裁申请期限，又无不可抗力或者其他正当理由的，依法驳回其诉讼请求。”
在劳动法实施前，仲裁时效主要适用《企业劳动争议处理条例》六个月的规定，劳动法实施后，则执行六十日的规定，超出该期限申请仲裁的则可能被法院驳回，这就是目前对于仲裁时效的主要规定。
笔者以为，劳动法对于仲裁时效规定过于短暂，不利于维护职工的权益。
1、 仲裁时效是民事时效的一种，劳动争议也是民事争议的一部分，应该统一适用民法通则对诉讼时效的规定。
如果没有劳动法（含配套法规，下同）对时效的规定，对于仲裁时效适用民法通则中时效规定应当没有争议，但劳动法偏偏对时效作出了特别规定，远远短于民法通则对于一般时效的规定，虽然“特别法优于普通法”适用，但劳动法作为民法的分支对母法如此突破从法理上讲有不当之处。
2、 近年权利保护意识增强，时效有延长趋势，时效规定过短不切国情，不利于对劳工权益保护。
1999年合同法的制订时对部分时效作了延长，基本上能与国际接轨。在物权法的起草过程中，要求延长时效的呼声一浪胜过一浪，过去时效因技术原因证据不宜保存而规定过短的理由已基本不存在。近年来，在平息社会矛盾、特别是建立和谐社会的大背景下，各级司法机关对权利保护的意识正在逐渐加强，但人们的法律意识普遍不高，这是基本国情。而作为高级劳工在数量上毕竟是少数，况且也不一定有很强的法律意识，以农民工为代表的体力劳工占绝大多数，如果一部专门保护劳工权益的法律连大多数劳工的权益都不能保障，显然不能够达到立法目的。
（二）维权程序冗繁，成本过高。
劳动法规定了两种维权途径，一是行政处理，通常由劳动监察部门处理，二是司法途径，即劳动仲裁。由于劳动监察部门人员、经费等普遍不足，实际上达不到理想的覆盖面。因此，劳动仲裁就成了很多劳工“自已”的维权途径。之所以说是“自己的”，一是因为仲裁有一套程序，不像劳动监察那样爱理不理；二是很多劳工并不充分信任劳动行政部门，不服仲裁可以起诉，不服行政处理有时反而上告无门；三是仲裁费用是自己出的，不占用太多国家资源。
劳动仲裁有着自己独特之处，当然，这也是学者们抨击最多的原因。
1、 劳动仲裁“一裁不终局”。
仲裁原有之意是指将争议交给中立的第三人依先前的规则裁决，国际通行的做法是“一裁终局”，一旦裁决下达，原则上当事人即失去了将争议再次提交司法救济的机会，这一点我国在《仲裁法》中也予以认可。但劳动仲裁显著的特点就是“一裁不终局”。《劳动法》第八十三条规定：“劳动争议当事人对仲裁裁决不服的，可以自收到仲裁裁决书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”而根据最高人民法院关于劳动争议诉讼程序的安排，只要当事人起诉，仲裁裁决就不能发生效力，哪怕仅仅对仲裁中的费用分担不服。
2、 劳动仲裁机构“不民不官”。
我们通常所说的仲裁是指商事仲裁。法律规定，商事仲裁的仲裁机构必须与任何政府机构不发生任何利益上的联系，即仲裁机构具有民间性质。根据劳动法规定，劳动仲裁机构即各级政府（一般只设至市一级，部分设立至省级，如四川）设立的劳动争议仲裁委员会（仲裁委）则由劳动行政部门代表、同级工会代表、用人单位方面的代表组成。实际上主要由政府劳动部门主导，用人单位方面、甚至工会一般都没有代表参加。仲裁机构不民不官，象是常设的，更象是临时的。
3、 当事人无选任案件仲裁员的权利。
商事仲裁中，仲裁庭的组成通常由争议各方从列表中各选一名仲裁员，再商定或者指定首席仲裁员，以保证仲裁程序的公正透明。劳动仲裁程序中，争议各方无权选择案件仲裁员，甚至他们对仲裁员的资格都无从得知。
4、 仲裁与否选择权不在当事人。
商事仲裁前提是当事人必须有仲裁的合意，通常表现为仲裁合同或者仲裁条款，否则不予受理，仲裁程序受理了法院通常也不得受理。这就是说仲裁与否的选择权在当事人自己，而劳动争议仲裁却是诉讼前的必经程序，由不得当事人自己做主。
5、 诉讼保全程序缺失。
劳动关系中，争议所依赖的证据很大一部分都保存在用人单位，劳工方面举证困难，法律又未规定证据保全制度。在现有的程序设计上，为了保护劳工权益，最高人民法院干脆规定，在劳动案件中将举证责任一律推给了用人单位。但这仍然解决不了全部的问题，财产保全缺失也是不容忽视的问题。在提起仲裁时，特别是面对群体性诉讼时，用人单位转移财产悬空债务的情形常有发生，而遗憾的是劳动仲裁中并无财产保全制度的设计。显然，保全制度的缺失加上不菲的诉讼成本，提起劳动仲裁对劳工方面存在着巨大的风险。
6、 成本过高，一旦起诉前功尽弃。
劳动仲裁程序的配套规定对于仲裁收费规定得最具“迷惑性”，案件受理费规定每件每人只收20元。殊不知除此之外还规定仲裁庭可以收取“案件处理费”，以实际支出为标准，且规定争议双方都收。单从这一点来说收费程序可以说“滴水不漏”，比法院收费还有过之而无不及。从成都市调研的情况来看，“案件处理费”从200－1000元不等。可见，提起仲裁的成本过高，而一旦起诉仲裁裁决便不发生效力，除了仲裁过程中留下的证据外，仲裁的意义并不太大。
劳动法制订的宗旨是保护劳动者，这一原则当然也适用于仲裁程序中。从前述内容可以看出，劳动仲裁这一程序设计并不能保护劳动者，反而是保护用人单位。比较明显的有两个方面：一是延长了诉讼周期。一般的民事程序只有两级审判，通常会在9个月内结案，而劳动仲裁程序通常会在2个月内结案，也就是说劳动案件终审期限在11个月内是合法的，这还不包括劳动能力鉴定期间和工伤认定期间。二是加重了劳工的维权负担，即使仲裁程序劳工方面胜出，用人单位也不会付钱，因此只要轻轻一纸诉状便可将仲裁裁决撕得粉碎，剩下的几个月鹿死谁手尚未可知，即使最终用人单位输掉官司，漫长的诉讼周期也会让劳工方面疲于应付。
二、劳动法修订需要解决的问题。
除了以上缺陷之外，劳动法在各地并不统一实施。在实体方面，表现在社会保险待遇方面尤为明显，在社保适用人群、开征时间、征收标准等方面全国各地五花八门七十二调。拿成都来说，基于城乡的现实差异，在大喊“城乡一体化”的口号下，却对社保问题实行城乡二元制，劳工户口如果是居民性质实行单列保险，如果是农民购买综合险，其标准和保险待遇当然也就低得多了。在劳动争议程序方面，劳动法并未作统一规定，各地规定虽大体相似，但差异仍很明显。这些方面也与我国单一制政体的国情不符。因此，笔者建议，在修订劳动法时应着重解决以下几个方面的问题：
（一） 劳动仲裁程序的存废问题。
笔者并不力主存或者废。如果存，则建议总的原则参照商事仲裁执行，实行一裁终局，指导劳动仲裁机构以民间性质单设，这样才能提高争议解决效率。如果废，则应当立即着手解决法院系统普遍存在的对劳动法不够专业的情况。
（二）统一劳动争议程序法。
如果劳动仲裁程序继续保持，则应当统一解决劳动仲裁所适用的程序法，在劳动法中不要留太多的空白。
（三）为统一的社会保险法定下基调。
社会保险存在的问题也比较多。从全国范围来讲，养老保险自1991年实施，医疗保险自1998年实施，失业保险自1999年实施，工伤保险自2004年才统一实施。而关于社会保险费的征缴规定于2001年才开始实施。此外，各地标准也不一致。因此，笔者认为有必要对社会保险统一立法，可在劳动法中作一些原则规定。
（四）可将劳动合同法编入。
关于合同方面的法律编排目前主要规定于合同法典和其他法律中。1999年合同法典制订的目的就是要制订统一的合同法，实际上也废止了以前分别实施的《技术合同法》、《经济合同法》、《涉外经济合同法》。对于《保险法》中对保险合同的规定、《劳动法》中对劳动合同的规定、《专利法》对专利合同的规定等则予以保留，但原则上不再在合同法典外单独对合同立法。可是《劳动合同法（草案）》已经摆上了专家们的案头，并且已列入明年的立法规划。在该还未正式启动立法程序前，笔者斗胆建议推迟该法的审议程序，将其编入修正后的劳动法。
以上是笔者，结合自身的司法实践的仓促之作，望能对劳动法的修订工作有所裨益。
